Caros WuBookers, para que uma casa de férias gere rendimento, o preço de aluguer tem de ser o adequado — ou seja, estar alinhado tanto com os custos de exploração como com os padrões do mercado. Um imóvel com um preço demasiado baixo corre o risco de levar o operador a trabalhar com prejuízo; mas um preço demasiado elevado também pode ser contraproducente, por não conseguir atrair hóspedes nem reservas. Vamos ver em conjunto como definir o preço certo para a sua casa de férias e que fatores deve ter em consideração.

Custos fixos e variáveis: o ponto de partida

Uma casa de férias implica despesas — isso é inevitável. Por esse motivo, é muito importante conhecer os seus custos para definir uma tarifa base que os cubra sem gerar prejuízo. As despesas dividem-se, normalmente, em custos fixos e custos variáveis.

Os custos fixos podem incluir, por exemplo: renda (caso o imóvel não seja próprio) ou prestação do crédito habitação, impostos sobre o imóvel e outras taxas municipais (como a recolha de resíduos), bem como seguros contra danos e outros imprevistos. A principal característica dos custos fixos é o facto de se manterem constantes ao longo do tempo e de não dependerem da ocupação do alojamento. Por essa razão, também são mais fáceis de contabilizar e classificar na categoria de “despesas”.

Os custos variáveis, por sua vez, são aqueles que estão ligados à ocupação da casa de férias, como os custos de limpeza (que são inexistentes ou mais reduzidos quando o alojamento está vazio), as contas e consumos, as comissões pagas às OTAs e a outros portais de reserva, bem como eventuais custos de manutenção.

Para definir as suas tarifas, deve por isso ter em conta todos os custos fixos e variáveis de exploração (numa média mensal), de forma a obter uma visão bastante precisa das despesas regulares e do montante necessário para as cobrir.

Fatores que influenciam o preço da sua casa de férias

Agora que já vimos como definir uma tarifa mínima sustentável, analisemos os fatores que podem influenciar o preço da sua casa de férias.

Localização

A localização é o primeiro deles. Uma casa de férias situada no centro histórico, junto ao mar, com vista para um lago ou numa zona de montanha particularmente prestigiada terá um valor superior ao de um imóvel semelhante que não ofereça estas vantagens. Para além da vista e da proximidade às principais atrações da zona, a envolvente e a acessibilidade também são importantes. Trata-se de uma zona isolada, com poucos serviços, ou de uma área bem servida, dinâmica, com restaurantes, lojas e outras opções de lazer e entretenimento? A envolvente e as ligações de transporte influenciam diretamente o preço que pode praticar.

Características do imóvel e comodidades

O tipo de imóvel e os seus equipamentos também influenciam a tarifa de aluguer. O número de casas de banho e quartos (bem como a sua disposição), a existência de varandas e espaços exteriores, ou comodidades premium como piscina e jacuzzi, são todos fatores que valorizam a casa de férias e permitem aumentar o preço.

Naturalmente, não se pode esquecer o equipamento tecnológico: desde uma ligação rápida à internet até eletrodomésticos de elevada qualidade, passando por soluções de casa inteligente, todos estes elementos despertam o interesse dos hóspedes e justificam determinadas tarifas.

Reputação e avaliações

As avaliações são um fator fundamental na reputação de um alojamento, seja ele um hotel, um B&B ou uma casa de férias. Os viajantes baseiam-se cada vez mais nas opiniões de quem já lá ficou hospedado, e as avaliações positivas ajudam a transmitir maior confiança e a aumentar o valor percebido da experiência. Assim, um alojamento com uma classificação mais elevada pode praticar preços mais altos pelos mesmos serviços, em comparação com alternativas menos populares.

Mercado local e concorrência

Falando em concorrência, antes de definir as suas tarifas é essencial analisar os concorrentes. Isto permite-lhe perceber quanto é que os turistas estão, em média, dispostos a pagar por noite num alojamento semelhante na mesma zona, evitando o risco de sobrevalorizar ou subvalorizar a sua oferta. A forma mais simples de fazer esta análise, caso não disponha de um sistema automatizado, é procurar casas de férias semelhantes nas plataformas online, registando e comparando os vários preços.

Sazonalidade e flutuações da procura

Por fim, também é importante ter em conta a sazonalidade e as possíveis flutuações da procura. Uma casa de férias situada numa cidade de interesse cultural poderá beneficiar de um fluxo relativamente constante de hóspedes e, por isso, optar por praticar tarifas fixas ao longo do ano. Já um alojamento à beira-mar estará sujeito às oscilações típicas da época balnear, com a procura a aumentar no verão e a diminuir no inverno.

Além da época do ano, a procura também pode variar em função de eventos pontuais, como concertos, feiras, festivais e outros eventos de grande dimensão, que podem aumentar subitamente o interesse pelo alojamento. Todos estes fatores influenciam as tarifas, que, em vez de permanecerem estáticas e inalteradas para sempre, podem variar de forma dinâmica consoante a altura do ano e as oportunidades de mercado.

Como gerir preços dinâmicos para a sua casa de férias

Não basta definir um preço; é necessário ajustá-lo periodicamente de acordo com critérios sazonais e estratégicos, como ofertas, descontos e outras restrições que influenciam a tarifa. Mas como gerir todas estas alterações sem correr o risco de cometer erros?

Existem vários produtos no mercado especificamente concebidos para esse fim: os RMS (Revenue Management Systems), pensados precisamente para reduzir os processos manuais relacionados com tarifas e maximizar a rentabilidade. No entanto, para quem procura soluções menos especializadas e mais versáteis, uma boa alternativa é um PMS (Property Management System), como o Zak by WuBook. Para além de garantir o bom funcionamento de todas as operações do alojamento, inclui também funcionalidades de yield management para otimizar as tarifas e a sua gestão.

Zak by WuBook para uma gestão ideal das tarifas

A precificação dinâmica é uma prática já bem conhecida e amplamente utilizada, mas para quem iniciou recentemente a atividade ou gere vários alojamentos, pode parecer complexa ou difícil de controlar. O Zak by WuBook foi concebido precisamente para isso: simplificar as complexidades associadas à gestão de tarifas. Como? Através de um módulo dedicado à definição de preços e ao seu ajuste automático.

Tudo o que o anfitrião precisa de fazer é definir as regras que determinam as alterações, e o PMS encarrega-se de atualizar as tarifas em todos os canais.

Por exemplo, com o Zak pode aplicar:

• preços diferentes para períodos específicos;
• alterações sazonais de tarifa;
• preços mínimos e máximos para cada alojamento;
• restrições de estadia;
• suplementos;
• descontos;
• promoções.

Por outras palavras, isto permite definir critérios de preço personalizados que aumentam ou reduzem os preços de venda em determinados períodos ou sob determinadas condições.

As regras também podem ser adaptadas a cada alojamento individualmente ou a grupos de alojamentos, por tipologia e por plano tarifário. Assim, por exemplo, se um gestor de alojamentos supervisionar várias propriedades diferentes, pode definir uma estratégia comercial e uma política de preços dinâmicos para cada uma delas, de forma rápida e simples, a partir do mesmo painel de controlo. Trata-se de uma grande vantagem no meio da vasta lista de tarefas necessárias para gerir o alojamento.

Como aumentar o preço da sua casa de férias

Já vimos como definir uma tarifa mínima, que fatores considerar ao estabelecer o preço certo e que ferramentas podem ser úteis para gerir alterações estratégicas de preço. Mas se quisermos aumentar o potencial de rentabilidade da casa de férias, em que devemos apostar?

Também aqui existem várias soluções, todas compatíveis entre si.

Ofereça mais serviços e comodidades

Equipar a casa de férias com mobiliário e acessórios de gama alta, como peças de design ou eletrodomésticos de última geração, pode ser uma boa forma de posicionar o alojamento com tarifas mais elevadas. Acrescentar serviços exclusivos, como concierge, chef privado ou visitas personalizadas, também ajuda a aumentar os lucros. Estes serviços podem ser incluídos no pacote inicial ou adicionados posteriormente através de ações de upselling e cross-selling.

Aposte na eficiência e no valor percebido

Para garantir que a experiência do hóspede está à altura do preço que pretende cobrar, tudo deve funcionar na perfeição e com eficiência, incluindo o processo de reserva e check-in. Sistemas rápidos de check-in e check-out, por exemplo, permitem aos viajantes maior autonomia e um acesso ao alojamento sem stress.

Para além da substância, a apresentação também merece atenção. A forma como um alojamento é apresentado — através de textos, imagens e vídeos — é essencial para transmitir o seu valor e, consequentemente, aumentar a predisposição dos hóspedes para pagar mais pela estadia.

Gere a disponibilidade de forma inteligente

Ninguém quer perder oportunidades de negócio, mas por vezes um excesso de disponibilidade pode produzir o efeito contrário. Um alojamento que está sempre disponível, em qualquer altura do ano e sem restrições particulares, não significa necessariamente que venda bem. O risco, nesses casos, é parecer pouco procurado e pouco valorizado, tornando-se menos atrativo do que outras opções aparentemente mais disputadas. Por isso, é importante gerir as tarifas e as condições de reserva de forma eficaz, sem transmitir a mensagem errada.

3 erros a evitar depois de definir as suas tarifas

Definir o preço da sua casa de férias é apenas o primeiro passo; depois surgem a operação diária, a gestão e as técnicas de marketing… tudo isto é importante e útil, mas convém evitar alguns erros involuntários que podem sair caros ao seu negócio:

• fazer alterações bruscas e incoerentes: a precificação dinâmica é fundamental, mas é igualmente essencial que esteja alinhada com a sustentabilidade do alojamento. De um ano para o outro, as tarifas podem mudar por várias razões: aumento do custo de vida, reposicionamento do alojamento no mercado, entre outras. No entanto, é importante que as alterações de preço sejam feitas com total consciência e sempre com a devida atenção aos clientes: tanto os clientes habituais, já acostumados a um determinado nível de serviço, como os novos clientes, que podem interpretar mal oscilações demasiado acentuadas nos preços;
• não monitorizar o próprio desempenho: todas as avaliações teóricas são válidas até serem testadas na prática. Isto significa que deve acompanhar sempre de perto o desempenho financeiro real do alojamento, para identificar fragilidades ou áreas de melhoria, em vez de confiar apenas na intuição;
• ignorar a concorrência: este é outro erro frequente. Não basta mapear os preços da concorrência uma única vez; é necessário acompanhá-los ao longo do tempo para perceber como evoluem e se existem alterações significativas que indiquem tendências mais amplas no setor, bem como oportunidades que possam ser aproveitadas.

Em suma, gerir uma casa de férias é, em todos os sentidos, um verdadeiro negócio e, como tal, exige atenção, experiência e as ferramentas certas.

Em resumo, com o Zak pode aplicar:

• preços diferentes para períodos específicos;
• alterações sazonais de tarifa ou variações em função da disponibilidade;
• preços mínimos e máximos para cada alojamento;
• restrições de estadia;
• suplementos;
• descontos;
• promoções.